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燕郊向下,北京房租凶猛
分类:楼市涨停

本文由中国房地产报(微信号:china-crb)授权转载

摘要

作者:唐珊珊

卢志坤刘女士已经在北京朝阳区姚家园的一套两室一厅房租住了一段时间,此前她们的房租约为每月5200元。今年6月底,前份租约到期后,房东告诉她们,房租将涨到7000元一个月。

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卢志坤刘女士已经在北京朝阳区姚家园的一套两室一厅房租住了一段时间,此前她们的房租约为每月5200元。今年6月底,前份租约到期后,房东告诉她们,房租将涨到7000元一个月。

热闹的一个星期。

与刘女士一样遇到租金大幅上涨的租客不少。记者近日在北京多个区域走访了解到,随着毕业季租房高峰期需求大增,各个区域房租出现不同程度上涨。

资本大幅进入长租公寓是房价暴涨的主因之一——这是我爱我家研究院前院长、前副总裁胡景晖掀起的租金原罪舆论地震风波。

统计数据显示,今年前7个月北京住房租金价格同比涨幅超过10%,租户议价空间明显缩窄。

各种指证与自证随后鱼贯而出。无论是供求结构不均衡也好,或者是北京大规模拆违导致市场上低端租赁房源明显减少也罢,抑或是资本之恶之类,总而言之,北京的租金华丽丽地涨起来了。人数庞大的北漂这一次真的慌了神,如果说此前买不起可以租,但是租不起呢?

接受采访的多位市场人士表示,自去年大兴大火以来,随着拆违行动和治理群租房乱象的力度加大,低价房源大量清退,今年以来内城几个区域市场租住需求明显增加,有效供应减少叠加市场需求大增,租金一路上扬。

“房东给了我两个选择:一个是接受他每月涨租金1000元,一个是他交给长租公寓品牌,我转去和长租公寓公司签合同。”住在北京新源里小区的陆昊是去年毕业,目前在一家公关公司上班,这套房子是他跟朋友合租,月租4800元的一居室,他们自己用软装隔成了两居室来合住,但是现在房租涨到了5800元,他们不得不考虑搬家了。“我们打算去看看燕郊的房子,北京这两年租金涨得让人害怕。”

此外,随着企业加速布局长租公寓市场,租赁市场机构化趋势加快,供应结构高端化以及租赁机构哄抢房源,也大幅提升了市场整体租金水平。

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8月17日,北京住建委就住房租赁企业哄抬租金抢占房源问题,约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同时严查哄抬租金扰乱市场的行为。

北京向上,燕郊向下

(最新报道北京市住建委明确不得哄抬租金抢占房源)

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朝阳海淀涨幅居前

这是怎样的涨幅带来如此大的恐慌情绪?记者从诸葛找房监测数据获悉,2018年7月,北京房租均价为90.12元/平方米,而2016年1月的北京房租均价为67.38元/平方米,两年半即涨22.74元/平方米,涨幅约达33.7%,每年平均涨幅达到10%以上。

记者在大兴黄村兴华大街附近的一家链家门店了解到,离地铁站走路大概十分钟左右的路程,两居室月租金3500元左右,房子相对比较老,不带电梯,楼高多为6层。房龄稍微新一点带电梯房,两居室月租金在4000元以上。工作人员告诉记者,大兴这边租金基本上没有变动,主要是去年年底大兴那场大火后房租涨幅比较大,涨了有30%~40%。之前两居室每个月也就是两千五六,大火之后涨到三千三四。

如果缩短时间,对比2017年同期,北京房租确实在飞涨。有随机采访租户的数据显示,相比去年同期,单间月租涨幅高者达35%,低者也有20%。

记者来到丰台角门西地铁站附近的一家链家门店了解,附近一个开间月租金4200元,两居室月租金5500元到6000元左右。工作人员告诉记者,现在在租的房源都是老房子,不带电梯,而且几乎都是五层或六层的高楼层,低楼层在租的房源很少。因为基本上租户都会选择续租,能给自如的房子也就给自如改造出租了,所以现在房源很少。“大兴大火后租金涨的比较多,之后租金就一直没下来,而且也一直在涨,大概涨了500元左右。”

事情已经发生,板子无论是打在了长租公寓、资本、拆迁,还是打在长租公寓运营机构身上,都无法止住北漂承租人的担心,作为住房租赁市场消费者的他们,房租继续上涨已是看得到的未来。

“大兴大火那时候300套房源不到一个星期全租没了,抢房。租赁市场每年的2月和8月份是高峰期。一个是大学生租房,一个是过完年刚回来的一部分租客。”角门西地铁站附近的一家我爱我家门店的工作人员告诉记者。

与其观望长租公寓哄抬房租之案如同罗生门,不如自找出路。燕郊再次扮演了北京洼地的角色,与北京突然大涨的房租相比,燕郊的租金已经连续数月下跌,港中旅楼盘的一位业主告诉记者:她的小三居房子2500元一个月,家具电器齐全,挂了一个月了,还没租出去。燕郊租金最贵的时候,小两居的户型可以租到3500元。“自从燕郊限购后,燕郊这边的租金和房价一样一路走低,现在70平方米-88平方米的一居室租金每月只要1500元左右,并且房东包取暖费。”

记者走访了解到,各个区域受到去年年底大兴大火的影响比较大,房价都出现了不同幅度的上涨。不过,对各区域的影响不一,其中朝阳和海淀涨幅比较明显,根据房屋面积、环境等不同,月租金涨幅在1000元到2000元不等。多位房屋中介人员告诉记者,近期房源较少,成为租金上涨的重要原因。部分高端房源的租金则在6月后出现明显上涨。

记者采访获知,限购之后,燕郊不仅房子降价了,还不好卖了,连租金也跟着一起下降。北京动批市场搬过来之后,燕郊的住宅租赁市场获得了一点人气,但在量变上还是杯水车薪,挡不住租金下跌的趋势。

记者来到朝阳区西大望路的一家链家门店采访时了解到,一居室月租金5000元到6000元左右,光辉南里的一套一居室报价6100元,为七层不带电梯。两居室则要月租金7500元。工作人员告诉记者,西大望路这边的房子月租金普遍涨了1000元左右。去年大兴大火之后,不让打隔断,房租涨得比较多。现在房源少,租户多。他表示,现在管得比较严,两居室超过四个人居住就会被查。

上述业主称,除了东贸服装城周边四个小区,其他周边小区租金已经连降两年,幅度在20%左右,并且空置期增加,有的房子挂了半年还没租出去。

记者在西大望路附近的一家麦田门店了解到,环境相对比较好的一居室带电梯房,月租金约6000元~6500元左右,两室的月租金为8000元~10000元甚至更贵。工作人员告诉记者,附近最高端的楼盘,一个80多平方米的小两居,去年月租金13500元,今年涨到15000元。“去年涨得不算多,主要是今年六七月份涨得比较多。房源稀少是主要原因。”

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记者在海淀中关村(000931,股吧)附近走访了解到,一居室月租金约为7000多元,两居室则是8000多元,环境稍微好点的约为9000元左右。一个链家门店的工作人员告诉记者,一居室相较去年同期每月涨了1000元左右,两居室涨了2000元左右,三居室涨得更多。

燕郊租金为何连续走低

他表示,因为海淀教育资源丰富,所以房租会受影响。从6月份一直到11月份都是租房比较热的时间,一般5月份开始房租就会上涨。5月份的时候一居室六千二三,现在六千七八到七千一二左右。海淀这边租客一般除了上班的,还会有陪读的。

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供不应求为主因

燕郊一直是个神奇的存在,离北京最近,也三番五次盛传要并入北京,距离成为一线城市只差一个转正许可证。正是这种特殊的身份,给了投资者很大的想象空间,燕郊房价最高时一度达4万元/平方米。但终究抵不过一纸限购政策,2017年3月27日,北京发布“3?17”新政之后,3月22日,廊坊市跟进发布了限购政策,瞬间便击溃了燕郊飙涨的房价,楼市进入了价格回调与交易萧条期。以福城上上城为例,其五期的成交价已经由最高时的28000元/平方米跌至16000元/平方米;首尔?甜城则从36000元/平方米跌至23000元/平方米。环京其他地区楼市也如同燕郊一样,普遍跌回飙涨之前的状态。

根据贝壳研究院相关数据显示,今年前7个月,北京市场平均租金为86.4元/平方米/月,略高于去年同期水平,7月租金环比涨幅为2.6%。剔除不可比因素,今年前7个月,租金指数同比上涨10.7%。我爱我家研究院统计数据则显示,今年前7个月,北京房屋租赁市场交易总量较去年前7个月增长14.4%。

在燕郊房价最初下跌的3个月里,燕郊租金并未发生大的变化,到了2017年10月起,燕郊租赁市场随即发生巨变,房租一路下降,燕顺路上的房子一居室1100元左右就可以租到,并包含物业费和取暖费;两居室租金在1300元左右,也是包含物业费和取暖费;三居室1600元左右就可以租到,一般只包含物业费,整个燕郊住宅租金价格几乎可以用腰斩形容。受房租大幅下降影响,很多租户都和房东商量下调房租。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示,据不完全统计,目前北京有超过800万人租房居住,但租赁住房供应只有160万套左右,租赁住房总量不足,大量流动人口租住在城中村,供需关系紧张,租金呈持续稳步上涨势头。同时,治理群租和清理违建减少了低价租赁房的数量,特别是去年“11·18大火”以来,对地下室、群租房等违法租房的查处力度加大,减少了大量的低租金违建住房。

对于燕郊租金为何剧烈下跌,一位东贸国际的中介门店人员告诉中国房地产报记者:“最早,一些传销组织聚集在燕郊,居住燕京航城、理想新城、夏威夷北岸、鼎盛花园等小区,他们的到来曾经推高了燕郊的租金,2017年年底,这些传销组织窝点被‘打传办’驱逐,空置的房子一下多了起来,再加上燕郊楼市低迷,外来人口减少,租金跌了近一半,甚至有很多房挂很久都租不出去。”

贝壳研究院数据显示,今年以来,北京市中心城六区租赁成交占比保持在2017年以来高位,六七月份这一占比明显上升,7月达到了76%,是2017年以来的次高值。贝壳研究院分析认为,从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,导致需求向内城转移,中心城区租赁物业单价较高,从而带动全市平均租金的上涨。

链家河北省三河市燕郊镇西南大区总监方正法在接受中国房地产报记者采访时说:“燕郊这个地方,相对来说,企业比较少,缺乏产业和人口支撑是环京楼市冷清的根本原因。

数据显示,2017年12月北京新增挂牌租金水平环比明显上涨3.2%,此后议价空间亦有明显收窄。随着毕业季临近,2018年5、6两月,新增挂牌租金水平环比分别明显上涨3.6%和2.5%,议价空间进一步收窄,6月降至3.7%,为2017年以来最低水平。

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受中国房地产报记者采访时表示:“房子盖得有多少,规模应该有多少,应该是按照人口来测算。没有人口导入,没有产业,就会形成‘睡城’‘空城’。未来,环京楼市,我们也希望结合现在的京津冀协同发展战略,承接更多的北京的非首都功能疏解。”

记者在走访过程中发现,链家门店的工作人员都不约而同向记者推荐了该公司旗下的公寓品牌自如。自如的价格会比普通房源月租金平均高出1000元甚至更多,并且还要收取10%左右的服务费。

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在海淀区出租一套4居室房源的王女士告诉记者,在她出租的小区里也有租给自如的房源,一些租客看完同小区的自如房源后到她那看房的也不少,租客们告诉她环境都差不多,但是自如的租金要比她这儿贵不少。

燕郊能否成为北漂的庇护所

记者了解到,自如房源大多以合租为主,采用N+1、N+2等模式,也就是2居3居多隔出1~2间屋子。其中的一名工作人员告诉记者,普通租房房源少,如果怕租不到,自如一定会租到的。

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租赁机构化推升租金

“北京最近租金涨得厉害,过来燕郊租房的人开始多了起来,上月我们成交的60%都是北京来的租户。”燕郊一位房屋中介人员对中国房地产报记者说。在他看来,燕郊除了没有地铁,生活还是很方便的,城市配套相比其他环京地区都更成熟。在北京只能租一个卧室的价格在燕郊可以租一套两居室。记者发现,在燕郊目前没有长租公寓,因为租金价格上不去,长租公寓机构拿了房子也租不上价,这也是燕郊租赁市场稳定的原因之一。

赵庆祥表示,北京已有超过15%的租赁住房由住房租赁企业运营,高租金长租公寓、青年公寓、白领公寓等租赁住房占比不断提升,租赁住房的结构性变化,也是造成租金上涨的原因。同时,经纪机构(住房租赁企业)争抢房源哄抬房租,市场上出租房屋供小于求,经常会出现一套房源多家经纪机构(住房租赁企业)争抢的局面,往往是“价高者得”,特别是有资本支持的机构,甚至不计成本地拿房,房租水涨船高。

那住在燕郊是什么感觉?燕郊能否成为北漂最后的庇护所?搬来燕郊已经1年的王女士,给记者描述了她和先生在燕郊的生活:我们也是被北京的租金逼到这里的。去年我先生失业,正好屋漏偏逢连夜雨,我们租住的小区,房东提出涨房租,所以就搬来了燕郊。

Betway必威中文官网,赵庆祥认为,2015年以来,北京市住房价格经历了一轮快速上涨,房价租金比偏离正常区间。“租金和房价应当有一个合理的比例关系,目前就北京来看,同期的房价和租金计算,租金收益率也就2%左右,租金回报率不高。房价上涨一定会带动租金上涨。经历过一个房价快速上涨之后,租金会补涨。”

王女士先生现在的工作单位在北京西二环玉渊潭附近。他早上五点半到六点起床,六点到六点半出门,坐10元大巴到达国贸,大概7点到7点45分,再坐地铁,再倒两站公交,8点到9点之间到达公司。下班路线也是如此,到家时间大概晚上7点半到8点半。一天车费大概28元。

根据贝壳研究院相关数据显示, 2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%,略高于2015年和2017年,但略低于2016年,仍处于30%以内的合理范围。

王女士先生的上班路途,就是很多居住在燕郊的北漂的奔波状态。在获得房租上的经济纾解之余,他们的时间,如同一根紧绷的弦,从未松懈;又如同上紧的发条,无比精准。北漂的他们,过得极其认真。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池也认为,多元化、多样性的租房市场的形成,对房租有一定的影响。租赁市场也有高中低档之分,如果公租房、低端租赁住房供应增加,则房租会下降;如果高档租赁住房供应增加,则会拉高房租水平。

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她表示,房租水平也受政策影响。每一个新政出台,都会对房租形成一定影响,最终房租水平是所有综合因素作用的结果。例如,根据租赁新政,京籍无房家庭满足条件可以得到子女接受教育的权利,不再与产权房挂钩,这一新政会增加租赁住房的需求,进而推动房租上涨;政府鼓励开发商自持物业供给租赁住房,而目前开发商自持租赁住房有走高端化趋势,而且是成本定价法确定房租,从一定意义上拉高了房租水平;住房鼓励机构租赁,机构租赁的租金水平高于个人房东直接出租的租金水平。

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赵秀池还表示,目前来看,北京租房市场的供求状况仍然不平衡。尤其是小户型一居室、二居室、集体宿舍严重短缺。从2013年开始,北京制定了群租房的标准,但市场上的集体宿舍几乎没有供应,租赁市场主要以个人闲置的房源为主,缺乏大规模的机构供给房源。

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贝壳研究院分析认为,从理论上看,租金的涨幅长期与居民收入,尤其是租房者的收入水平保持较强的相关性。尽管短期租金数据会有波动,但长期向收入水平收敛。历史数据显示,每年7~8月会迎来租赁成交的季节性高点,价格达到峰值。之后市场开始进入淡季,租金将迎来回落。从线上数据来看,当前租赁热度已经开始下降。贝壳找房租赁访问量和链家APP租赁访问量均开始下行,链家租赁新增客源也开始减少。预计8月租金涨幅将会继续收窄,9月后市场开始进入传统淡季,预计租金将迎来下滑。

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